Wie betaalt welke herstellingen: verhuurder vs. huurder?

Keyword: herstellingen verhuurder huurder belgie Categorie: Huurrecht België Leestijd: ± 7 minuten

Eén van de meest voorkomende conflicten tussen verhuurder en huurder draait om één vraag: wie betaalt welke herstelling? De lekkende kraan, de kapotte boiler, het barende dak — is dat nu voor de verhuurder of de huurder? In België legt de wet een duidelijk onderscheid op, maar in de praktijk is er veel grijze zone en onwetendheid aan beide kanten.

Dit artikel geeft je een helder overzicht van de wettelijke regels, concrete voorbeelden per type herstelling, en wat je kunt doen als de andere partij weigert te betalen.

De basisregel: groot = verhuurder, klein = huurder

De Belgische huurwetgeving — zowel het Vlaams Woninghuurdecreet (2018) als de overeenkomstige regelgeving in Brussel en Wallonië — vertrek van een fundamenteel onderscheid:

• **Grote herstellingen** → ten laste van de **verhuurder**
• **Kleine herstellingen en dagelijks onderhoud** → ten laste van de **huurder**

Dit principe is gebaseerd op het Burgerlijk Wetboek (art. 1719-1721) en de gewestelijke uitvoeringsbesluiten die bepalen wat precies "klein" en "groot" is.

Verhuurder: zorgplicht voor bewoonbaarheid

De verhuurder is wettelijk verplicht het gehuurde goed in goede staat van onderhoud te houden gedurende de volledige huurperiode. Dit omvat:

• Structurele gebreken verhelpen
• Zorgen dat de woning voldoet aan de kwaliteitsnormen (Vlaamse Wooncode)
• Essentiële installaties in werkende staat houden (verwarming, elektriciteit, sanitair)
• Groot onderhoud aan het gebouw uitvoeren

Huurder: dagelijks gebruik en kleine slijtage

De huurder is verantwoordelijk voor:

• Schoonhouden en onderhouden van de huurwoning
• Kleine reparaties die voortvloeien uit normaal gebruik
• Herstellingen die nodig zijn door zijn eigen toedoen of nalatigheid
• Vervanging van kleine onderdelen die normaal slijten

Concrete voorbeelden per installatie

🔥 De verwarmingsketel / boiler

Verhuurder betaalt: - Vervanging van de volledige ketel of boiler bij einde levensduur - Herstel van een fundamenteel defect in het systeem - Aanpassing of vervanging als de installatie niet meer voldoet aan wettelijke eisen

Huurder betaalt: - Jaarlijkse onderhoudsbeurt van de ketel (dit is wettelijk verplicht voor de huurder in Vlaanderen) - Vervanging van de anode in de boiler (slijtagestuk door gebruik) - Ontstopping als de huurder zelf de oorzaak is (bv. door kalk)

Grijze zone: De ketel valt uit na 8 jaar. Is dit slijtage of een defect? Als de huurder het jaarlijks onderhoud netjes heeft laten uitvoeren (en dat kan bewijzen), is de verhuurder aan zet voor een fundamentele herstelling of vervanging.

Tip voor verhuurders: Leg in het contract vast dat de huurder verplicht is jaarlijks een onderhoudsfactuur te bezorgen. Zo bewijs je achteraf wie nalatig was.

🚰 Kranen en sanitair

Verhuurder betaalt: - Vervanging van een volledige kraan die defect is door slijtage of fabricagefout - Lekkende leidingen in de muur of vloer - Defecte flush of cisterne door niet-gebruiksgerelateerde oorzaak

Huurder betaalt: - Vervanging van rubbertjes, pakkingen en kleine onderdelen van kranen - Ontstopping van afvoeren (haar, vet, vuil door gebruik) - Schade door bevriezen als de huurder de verwarming heeft uitgelaten - Beschadigde kraan door eigen toedoen (bv. gevallen, te hard gedraaid)

Praktisch voorbeeld: Een kraan druppelt. Dit is bijna altijd een versleten pakking → huurder betaalt. De kraan lekt aan de aansluiting op de waterleiding → verhuurder betaalt.

🪟 Ramen en beglazing

Verhuurder betaalt: - Vervanging van gebroken dubbele beglazing door condensatieproblemen (fabricagefout) - Raamkozijnen die verrot zijn door ouderdom - Structurele problemen met ramen die niet meer sluiten door verzakking

Huurder betaalt: - Vervanging van gebroken ruiten (tenzij aangetoond dat het door een externe oorzaak is) - Smeren van scharnierpunten en sluitwerk - Vervanging van rubber afdichtingen

Let op: Bij een glasbreuk moet de huurder dit onmiddellijk melden. Wacht hij te lang en er sijpelt water binnen dat verdere schade veroorzaakt, dan wordt zijn aansprakelijkheid uitgebreid.

🏠 Het dak

Verhuurder betaalt: - Vervanging of herstelling van dakpannen na storm of normale slijtage - Afdichten van scheuren in het dak - Vervanging van de dakbedekking bij einde levensduur - Herstelling van dakgoten die door ouderdom zijn gaan lekken

Huurder betaalt: - Vrijhouden van dakgoten van bladeren (als dit in het huurcontract is opgenomen en het gaat om een huis) - Kleine aanhechtingen aan antennes of satellieten die de huurder zelf heeft geplaatst

Opmerking: Dakwerken zijn bijna altijd grote herstellingen. Een verhuurder die weigert een lek dak te repareren schendt zijn fundamentele verplichting en de huurder kan naar de vrederechter stappen.

⚡ Elektriciteit

Verhuurder betaalt: - Vervanging van verouderde elektrische installatie die niet meer voldoet aan AREI-normen - Herstelling van elektrisch bord, zekeringen, aardlekschakelaar die defect zijn door slijtage - Kosten van de verplichte elektrische keuring bij overgang naar nieuwe huurder

Huurder betaalt: - Vervanging van gloeilampen en ledlampen - Vervanging van versleten stopcontacten of schakelaars die de huurder zelf heeft beschadigd - Herstelling van schade door overbelasting als gevolg van verkeerd gebruik

🪣 Vloeren en muren

Verhuurder betaalt: - Herstelling van fundamentele scheuren in muren (structureel) - Behandeling van vochtproblemen en schimmel die te wijten zijn aan bouwkundige gebreken

Huurder betaalt: - Kleine gaatjes in muren van schilderijen ophangen - Normaal herschilderen bij vertrek (tenzij de polis anders bepaalt — zie hiervoor je huurcontract) - Beschadigde tegels door vallen of stoten

Let op: Vochtproblemen zijn een klassieke twistappel. Vocht door slechte ventilatie (huurder laat ramen dicht, kookt veel) = huurder. Vocht door slechte isolatie of lekkend dak = verhuurder. Een expert-rapport kan hier het verschil maken.

Wanneer is de huurder aansprakelijk, ook voor grote schade?

De huurder is aansprakelijk voor schade die hij zelf heeft veroorzaakt door zijn toedoen of nalatigheid, ook al gaat het om grote herstellingen. Voorbeelden:

• **Brand door de huurder:** de huurder is verplicht een eigen brandverzekering af te sluiten. Zijn BA verzekert de schade aan het pand van de verhuurder.
• **Waterschade door nalatigheid:** de huurder laat een kraan lopen en er is enorme wateroverlast → huurder betaalt via zijn verzekering.
• **Diefstal na inbraak:** als de huurder het pand niet behoorlijk heeft afgesloten → huurder kan aansprakelijk worden gesteld voor schade door inbraak.
• **Schimmel door niet te ventileren:** als de schimmel te wijten is aan het gedrag van de huurder (te weinig verluchting), kan de verhuurder de kosten verhalen.

Bewijslast: De verhuurder moet bewijzen dat de schade het gevolg is van de nalatigheid van de huurder. Vandaar het belang van een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur.

Wat staat er in de Vlaamse uitvoeringsbesluiten?

Vlaanderen heeft een lijst gepubliceerd van herstellingen die ten laste zijn van de huurder. Deze lijst is niet exhaustief maar geeft richting. Enkele voorbeelden uit het besluit van de Vlaamse Regering:

Huurder betaalt: - Smeermiddelen voor deuren, ramen, luiken, sloten - Kleine reparaties aan binnenverlichting (schakelaars, stopcontacten bij normaal gebruik) - Onderhoud van de tuin (gras maaien, heggen snoeien) - Reinigen van schoorstenen, ventilatieroosters - Vervanging van pakkingen, spoelknoppen, doucheslangen

Verhuurder betaalt: - Vervanging van buitenschilderwerk - Herstelling van dak, gevels, fundering - Centrale verwarmingsinstallatie (structureel) - Elektrische installatie (structureel)

Procedure als de verhuurder weigert te herstellen

Weigert de verhuurder een herstelling waartoe hij wettelijk verplicht is? Dan zijn dit je stappen:

Stap 1: Schriftelijk ingebrekestelling

Stuur een aangetekende brief (of e-mail met ontvangstbewijs) met een duidelijke beschrijving van het probleem en een redelijke termijn voor herstelling (bv. 30 dagen).

Stap 2: Huurloketten en bemiddeling

In Vlaanderen kan je terecht bij het huurloket van de gemeente of bij een CAW voor gratis juridisch advies. Een minnelijke schikking bespaart iedereen tijd en geld.

Stap 3: Vrederechter

Als de verhuurder blijft weigeren, kan de huurder de zaak aanhangig maken bij de vrederechter van de gemeente waar het pand gelegen is. De vrederechter is bevoegd voor alle huurgeschillen.

De huurder kan vragen: - De verhuurder te veroordelen tot uitvoering van de werken - Een huurprijsvermindering zolang het gebrek bestaat - Ontbinding van het huurcontract als het gebrek zo ernstig is dat het pand onbewoonbaar is

Stap 4: Woningkwaliteitscontrole

Bij ernstige gebreken (gezondheidsrisico, onbewoonbaarheid) kan de huurder een conformiteitsonderzoek aanvragen bij de gemeente (Vlaanderen: via het Agentschap Wonen-Vlaanderen). Als de woning ongeschikt of onbewoonbaar wordt verklaard, heeft de verhuurder een probleem.

Tips voor verhuurders: vermijd conflicten

1. **Maak een gedetailleerde intredende plaatsbeschrijving** — bij voorkeur door een erkende expert. Dit is je bewijs bij vertrek.
2. **Leg duidelijke afspraken vast in het contract** over welke herstellingen de huurder zelf regelt.
3. **Reageer snel op schademeldingen.** Een kleine herstelling die wordt uitgesteld wordt een grote (en duurdere) herstelling.
4. **Documenteer alles digitaal.** Platforms zoals Halev laten je huurders toe om schades te melden via een portaal, met foto's en tijdstempel — ideaal als bewijs.
5. **Houd facturen bij** van alle werken die je laat uitvoeren. Dit bouw je referentie op voor eventuele discussies.

Samenvatting

| Herstelling | Verhuurder | Huurder | |---|---|---| | Verwarmingsketel vervangen | ✅ | ❌ | | Ketel jaarlijks onderhoud | ❌ | ✅ | | Lekkende waterleiding (muur) | ✅ | ❌ | | Kraan verstopt (pakking) | ❌ | ✅ | | Dak herstellen | ✅ | ❌ | | Dakgoten vrijhouden | Soms ❌ | Soms ✅ | | Ramen (structureel) | ✅ | ❌ | | Gebroken ruit | ❌ | ✅ (tenzij overmacht) | | Elektrische installatie | ✅ | ❌ | | Lampen vervangen | ❌ | ✅ | | Schilderwerk buiten | ✅ | ❌ | | Gaatjes in muur | ❌ | ✅ |

Het onderscheid is soms genuanceerd, maar de basisregel is duidelijk: structureel en groot = verhuurder, gebruik en slijtage = huurder. Een goed huurcontract, een grondige plaatsbeschrijving en snelle communicatie bij schades zijn de beste bescherming voor beide partijen.

Laatste update: 2025 | Geldig voor Belgisch huurrecht (Vlaanderen, Brussel, Wallonië)