Airbnb verhuren in België: wat zijn de regels in 2025?

Keyword: airbnb verhuren belgie regelgeving Categorie: Vastgoedverhuur & regelgeving Leestijd: ± 8 minuten

Kortetermijnverhuur via Airbnb is de afgelopen jaren enorm gegroeid in België. Maar wat begon als een manier om je slaapkamer bij te verdienen terwijl je op vakantie was, is voor velen een serieuze bron van inkomsten geworden. En waar geld vloeit, volgen ook regels.

De regelgeving rond Airbnb-verhuur in België is in 2025 complexer dan ooit: stedenbouwkundige vergunningen, BTW-verplichtingen, inkomstenbelasting, toeristenbelasting, en beperkingen door mede-eigendom — het vraagt om een duidelijk overzicht.

Dit artikel geeft je een volledig en actueel beeld van wat er wettelijk op je afkomt als je in België wil beginnen met kortetermijnverhuur.

Wat is kortetermijnverhuur / parahotelaire verhuur?

Airbnb-verhuur valt juridisch doorgaans onder het begrip "toeristische logies" of "parahotelaire verhuur". Het gaat om de verhuur van een geheel of een deel van een woning voor een beperkte periode (meestal minder dan 3 maanden) aan toeristen of tijdelijke bezoekers.

Dit is fundamenteel anders dan klassieke woninghuur: - Geen vaste huurder met huurrecht - Geen lange termijn - Wisselende gasten - Vaak bijkomende diensten (schoonmaak, linnengoed, ontbijt)

Zodra je bijkomende diensten aanbiedt (schoonmaak, ontvangst, ontbijt), spreken we in fiscale termen van "parahotelaire diensten" — en dat heeft gevolgen voor BTW en belastingen.

1. Stedenbouwkundige vergunning

Brussel: vergunning verplicht

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest geldt sinds 2016 een vergunningsplicht voor toeristische verhuur. Wie een woning of appartement verhuurt voor toeristische doeleinden moet beschikken over:

• Een **toeristische verhuurvergunning** van Brussel Economie & Werkgelegenheid (BEW)
• Een **stedenbouwkundige vergunning voor functiewijziging** (van wonen naar toeristisch logies) — dit is vereist als je het pand structureel omvormt, maar ook als je meerdere units exploiteert

Zonder vergunning riskeer je boetes tot 25.000 euro en administratieve sluiting.

Vergunningsprocedure Brussel: 1. Aanvraag bij BEW (online portaal) 2. Conform verklaring van stedenbouwkundige bestemming 3. Bewijs van de conformiteit van het pand (brandveiligheid, sanitaire normen) 4. Registratie als toeristische exploitant

Vlaanderen: gemeentelijk beleid

In Vlaanderen is er geen uniform gewestelijk vergunningsstelsel voor kortetermijnverhuur. De regelgeving ligt bij de gemeenten, wat leidt tot een lappendeken van regels:

Gent: - Registratieplicht voor toeristische logies - Quotum op bepaalde zones (stadscentrum) om wildgroei te beperken - Verbod op nieuwe vergunningen in bepaalde beschermde zones

Antwerpen: - Registratieplicht - Specifieke eisen voor brandveiligheid en toegankelijkheid - Geen generiek quotumsysteem, maar gerichte controles

Brugge: - Strikte beperking in het historische centrum - Quotumsysteem en wachtrijen voor vergunningen

Leuven, Mechelen, Hasselt: - Registratie vereist - Plaatselijke beleidsregels (variëren per gemeente)

Praktische tip: Vraag altijd na bij je gemeente of er een registratie- of vergunningsplicht geldt en of er lokale beperkingen zijn (quotums, zones).

Wallonië

In het Waals Gewest is er het Décret relatif aux hébergements touristiques dat toeristische logies regelt. Verhuurders moeten hun logies registreren bij het Commissariat Général au Tourisme (CGT) en voldoen aan kwaliteitsnormen.

2. BTW-verplichting bij parahotelaire diensten

Dit is het deel dat de meeste Airbnb-verhuurders verrast.

Wanneer bent je BTW-plichtig?

Verhuur je louter een slaapgelegenheid zonder bijkomende diensten? Dan is dit in principe vrijgesteld van BTW als "passieve verhuur".

Maar zodra je minstens drie van de volgende vier diensten aanbiedt, wordt je verhuur beschouwd als een parahotelaire dienst die BTW-plichtig is aan 6%:

1. Dagelijkse schoonmaak van de verblijfsruimten
2. Levering van eten en drinken (ontbijt, maaltijden)
3. Linnengoed verstrekken (en regelmatig wisselen)
4. Receptiediensten (ontvangst van gasten)

Wat betekent dit in de praktijk?

De meeste actieve Airbnb-exploitanten bieden minstens schoonmaak en linnengoed aan → ze zijn automatisch BTW-plichtig.

Gevolgen: - Je moet een BTW-nummer aanvragen - Je factureert 6% BTW bovenop de huurprijs - Je dient kwartaalaangiftes in (of maandelijks bij hoog omzetvolume) - Je kan de BTW op inkopen in mindering brengen (verbouwingen, linnengoed, schoonmaakmiddelen, enz.)

Kleine ondernemersregeling (KOR): Ben je van plan om minder dan 25.000 euro per jaar te verdienen met je Airbnb? Dan kan je gebruik maken van de vrijstelling voor kleine ondernemingen (art. 56bis BTW-wetboek). Je berekent dan geen BTW maar mag die ook niet aftrekken.

Conclusie BTW

Als je Airbnb actief beheert (schoonmaak, linnengoed, eventueel ontbijt), ben je waarschijnlijk BTW-plichtig. Consulteer een accountant om te vermijden dat je jaren later nog een factuur krijgt van de fiscus.

3. Inkomstenbelasting op Airbnb-inkomsten

Hoe worden Airbnb-inkomsten belast?

De inkomsten uit Airbnb-verhuur worden in België op verschillende manieren belast, afhankelijk van jouw situatie:

A. Zuivere onroerende verhuur (passief)

Als je louter verhuurt zonder diensten, worden je inkomsten belast als onroerend inkomen. De belastbare basis is dan het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) × 1,4 — niet de werkelijke huurinkomsten. Dit is voordelig als je hoge inkomsten hebt.

Maar: Als de huurder het pand voor beroepsdoeleinden gebruikt (wat bij toeristische verhuur niet het geval is), gelden andere regels.

B. Parahotelaire verhuur (actief — diensten aangeboden)

Als je de grens van "parahotelaire diensten" overschrijdt, worden de inkomsten beschouwd als beroepsinkomsten of dienstenprestaties: - Belast in de personenbelasting als zelfstandige bijverdienste - Of via een vennootschap als beroepsinkomen

De werkelijke inkomsten worden belast, maar je kan werkelijke kosten aftrekken: - Afschrijving van het pand - Kosten voor schoonmaak, linnengoed - Commissie Airbnb (doorgaans 3%) - Rente op hypothecaire lening (deels) - Verzekeringen

C. Automatische gegevensuitwisseling

Airbnb deelt automatisch alle inkomstgegevens van Belgische verhuurders met de Belgische fiscus (DAC7-richtlijn, sinds 2023). Dit betekent: de fiscus weet al hoeveel je verdient. Verzwijgen heeft geen zin.

Tip: Geef je inkomsten correct aan, trek alle kosten af die je kan bewijzen, en laat je begeleiden door een accountant die ervaring heeft met kortetermijnverhuur.

4. Gemeentelijke toeristenbelasting

Bijna elke Belgische gemeente heft een toeristenbelasting op overnachtingen. Airbnb int deze belasting automatisch in de meeste Belgische steden en draagt ze af aan de gemeente. Maar controleer dit altijd.

Tarieven (richtcijfers 2025)

| Stad | Toeristenbelasting per persoon per nacht | |---|---| | Brussel | € 7,50 (vlaktarief per unit) | | Gent | € 3,50 – € 5,00 | | Antwerpen | € 3,00 – € 4,50 | | Brugge | € 4,50 | | Leuven | € 2,50 |

Tarieven variëren per type logies en worden regelmatig herzien.

Verantwoordelijkheid

Zelfs als Airbnb de belasting int, blijf jij als verhuurder verantwoordelijk voor de naleving. Als Airbnb geen akkoord heeft met je gemeente, moet je zelf de belasting afdragen via de gemeentelijke diensten. Vraag dit na bij je gemeente.

5. Mede-eigendom (VME): wanneer is Airbnb verboden?

Dit is een aspect dat veel beginnende Airbnb-verhuurders over het hoofd zien.

Wat zegt de wet?

Huur je of verhuur je een appartement in een mede-eigendom (gebouw met VME), dan kan de basisakte of het reglement van mede-eigendom beperkingen opleggen aan toeristische verhuur. Veel oudere reglementen bevatten clausules als "uitsluitend privégebruik" of "verbod op tijdelijke onderverhuur".

Gevolgen

Als de VME toeristische verhuur verbiedt en je doet het toch: - De VME kan je via de vrederechter dwingen te stoppen - Je kan worden veroordeeld tot een boete - Je buren kunnen een procedure starten

Nieuwe wet 2019

Sinds de wet van 4 april 2019 kunnen VME's in hun reglement expliciet bepalen of kortetermijnverhuur al dan niet is toegestaan. Dit moet besloten worden op de algemene vergadering met een bepaalde meerderheid.

Tip als verhuurder: Lees de basisakte van de mede-eigendom zorgvuldig door voor je een pand koopt met de bedoeling het op Airbnb te verhuren. Dit staat in het compromis en de akte.

6. Hoe begin je legaal met Airbnb in België?

Stap-voor-stap checklist

Stap 1: Check de stedenbouwkundige bestemming - Is je pand bestemd als woning? In sommige gemeenten is omzetting naar toeristische logies niet toegestaan.

Stap 2: Controleer het reglement van mede-eigendom - Is kortetermijnverhuur toegestaan? Zo niet, kan je de VME via de AV laten stemmen.

Stap 3: Registreer je logies - Brussel: vergunning aanvragen bij BEW - Vlaanderen: registreren bij de gemeente - Wallonië: registreren bij CGT

Stap 4: Vraag een BTW-nummer aan - Als je parahotelaire diensten aanbiedt, moet je BTW-plichtig worden.

Stap 5: Sluit de juiste verzekeringen af - Airbnb biedt een basisverzekering ("AirCover"), maar dit is niet voldoende. Sluit een specifieke verhuurdersverzekering af die kortetermijnverhuur dekt.

Stap 6: Geef je inkomsten correct aan - Hou facturen en boekingen bij. Werk met een accountant die thuis is in Airbnb-belasting.

Stap 7: Houd de toeristenbelasting in de gaten - Controleer of Airbnb dit automatisch int in jouw gemeente.

7. Tips per stad

Brussel - Vergunningsprocedure duurt gemiddeld 2 à 3 maanden — begin op tijd - Controleer of je pand in een toeristische zone ligt (hogere kansen op vergunning) - De VME-regelgeving is strikt in veel Brusselse appartementsgebouwen

Gent - Quotumsysteem in stadscentrum: er zijn wachtrijen voor nieuwe registraties - Focus op Gentse deelgemeenten (Ledeberg, Gentbrugge) waar het minder vol is - Gent controleert actief via data van Airbnb

Antwerpen - Populaire stad voor short-term rentals — concurrentie is hoog - Brandveiligheidseisen zijn strikt: rookmelder, brandblussers, evacuatieplan verplicht - Kijk ook naar de havenwijk en 't Zuid als alternatief voor de drukke binnenstad

Brugge - Historisch centrum is sterk gereguleerd — weinig ruimte voor nieuwe spelers - Deelgemeentes zoals Sint-Andries of Sint-Michiels bieden kansen - Toeristenbelasting is relatief hoog

Leuven - Studentenstad met hoge bezettingsgraad tijdens academisch jaar - Registratieprocedure relatief eenvoudig - Studentenbuurt vs. centrum: verschillende doelgroepen

Conclusie: Airbnb in België in 2025

Airbnb verhuren in België is zeker mogelijk en kan winstgevend zijn — maar het is geen hobbyactiviteit meer. De regelgeving is in 2025 strenger, de fiscale controles zijn intensiever (dankzij DAC7), en de stedenbouwkundige eisen variëren sterk per gemeente.

De kernpunten om te onthouden:

| Verplichting | Wie | Detail | |---|---|---| | Registratie/vergunning | Iedereen | Afhankelijk van gemeente/gewest | | BTW-aangifte | Bij parahotelaire diensten | 6% BTW, of KOR onder €25k | | Inkomstenbelasting | Iedereen | Via KI (passief) of als beroepsinkomen | | Toeristenbelasting | Iedereen | Veelal via Airbnb, maar controleer | | VME toestemming | Appartementseigenaars | Basisakte controleren |

Wil je je Airbnb-verhuur professioneel aanpakken? Dan is een goede administratie essentieel. Platforms zoals Halev helpen je om huurcontracten, inkomsten en documenten overzichtelijk bij te houden — ook voor kortetermijnverhuur. Zo sta je altijd klaar bij een controle.

Laatste update: 2025 | Geldig voor België (Brussel, Vlaanderen, Wallonië) — regelgeving verandert regelmatig, raadpleeg een expert voor jouw situatie